今年上海楼市下跌之惨烈，可以说是前所未有。一部分小区从2021年高点已下跌了50%以上。这些跌幅巨大的小区，主要是学区。

对口杨浦公办头牌二师附小的密云小区，目前成交价已从2021年的14万，下跌至6万多。下跌幅度50%+。

对口闵行一梯队但被学区调整的高兴花园，从2021年初的11万，下跌至今年的4万多。下跌幅度60%+。

(资料图片)

对口浦东福外学区的梅园三街坊，从最高点的单价20万，下跌至今年的10万，下跌幅度50%。

今年学区为啥领跌全市呢？一方面是2018年提出的学区改革，但更重要的，显然是新生儿断崖式下跌。

如上图，2017年新生儿达到近20年周期顶峰，随后新生儿便一路下跌不再回头。

2017年出生的新生儿，入学是2023~2024年，买学区房的家长，一般提前三年左右买入，那么也就是2020~2021买入。

所以，目前上海的顶级学区房，几乎都是在2020~2021创下历史高点。据说北京也是一样，2020~2021学区疯涨。

当时很多自媒体把学区房吹成永远的神，但最终结果，不过是应了那句老话，万物届周期。

周期过后，便是一地鸡毛。

过去已经发生的事情咱们无力改变，重要的是，在房地产市场上，未来还会有哪些坑，我们需要避开。

这周的中央政治局会议，“房住不炒”的提法已被删除。政策会调整放松。有粉丝留言希望我写一篇关于这次会议的解读。

所以这一篇我们聊下这次房产政策调整后，我们应该采取的策略。

一）操盘手的狙击

在房住不炒的提法被删除后，最有可能发力的救市政策会是什么？其实作为三大中央党报之一的经济日报，在上个月已经透露过。我在上个月也曾发过文。

他们明确强调了改善需求。这个并非是空穴来风，而是有详实数据作为依据的。

之所以要强调改善，是因为目前正处于改善的人口最强周期峰值。

我们来看下人口数据。我们选取的是50年以内的出生人口，因为我们假定50岁以上的人，工作临近退休，不会再贷款几十年去买房。

可以看到，这50年，出生峰值是85~90年生人。所以，当这批人杀到哪个年龄段，哪个年龄段就会迎来需求的井喷。

当这一批人在25~30岁的刚需买房阶段，刚好对应着2015年，也就是上一轮涨价去库存的大行情。所以2015年操盘手的政策是非常精准到位的。

而当前，2023年，这一批人群，已经杀到33~38岁的年龄段，这个年龄段，正好处于改善周期。

这也就是为什么中央党报会特别强调说要深挖改善潜力。所以，如果要救市，我认为后期的政策，会围绕改善来展开。

大家从身边的例子应该也能看到，周围打算置换改善的人不少。而且房价走势也在出现分化，具体表现就是，定位改善的次新，大户型的房子，要比定位刚需的老破小或小户型的房子，价格要坚挺得多。

所以，如果后期的救市政策精准的围绕改善展开，比如一线城市的认房不认贷，二套房降息降首付，我认为大概率是可以救市成功的。价格也能止跌反涨。因为，33~38岁年龄段，正处于近50年来最大的人口比重。

但我们需要注意的点在于，这是最后一波的改善周期，在这波改善之后，后续再无周期，人口一路向下，需求也一路向下。

换句话说，无论这次的救市效果如何，作为投资，都尽可能不要再加杠杆做长期投资。

当然，如果你是自住，请随意。毕竟人这一辈子，并不是只为了资产增值而存在。

那么多套房业主，要不要趁着这波周期，把多余的房子全卖掉呢？

这个还会涉及到一个货币的维度，我们接着往下看。

二）货币的拐点

前面我们从人口结构的角度分析了未来需求上可能的萎缩。但这只是房价的一个衡量维度，房价的另一个衡量维度，是货币。

过去二十年的房地产大牛市，也可以说是货币现象，这也是炒房客所信仰的房价永远涨的底层逻辑。

过去货币确实膨胀了很多倍，但我们要搞清楚的是，过去的货币，为什么膨胀，以及未来的货币，是否还会继续这样膨胀。

我们先来解释，过去二十年的货币膨胀从何而来。以及，操盘手到底是主动超发货币，还是被迫的被动超发货币。

我们知道，两国的人均GDP的差距，衡量的是两国生产效率的差距。而汇率，则是这种差距的价格反映。

举个例子，假设A国和B国，生产汽车的效率相差5倍，A国1人年的劳动量只能生产一辆车，而B国1人年的劳动量可以生产五辆车。

那么，我们就说，B国的人均GDP是A国的5倍。而外汇汇率，需要维持的是贸易平衡，在这种情况下，汇率对比，必须使得B国的汽车工人收入是A国的5倍，才能达成贸易平衡。

当然，在真实的贸易中，实际上各国是有各国各自领域的比较优势的，然后依据比较优势进行贸易。我们这里说的汇率对比，指的是两国各行各业的平均效率对比。

然后，由于A国相对落后，经济增长就会更快。当A国的生产效率，提升到1人年生产两辆汽车时，和B国的效率对比就从1：5提升到了2：5。这时，为了维持贸易平衡，A国的汇率相对B国理应要升值一倍的。

但汇率升值会引起国际热钱涌入套利，所以我们操盘手的办法是，通过超发货币匹配GDP增长，使得A国工人工资提升一倍，来达成贸易平衡。

那是不是可以汇率既不升值，货币也不超发呢？也就是，我就要维持贸易不平衡，可不可以？

答案是不可以，客观规律无法违背。

我这里说的不可以，并不是指的老美会跳出来说我们汇率操纵，而是说，客观规律不可违。

我来详细解释下，假设我们汇率不变，货币也不超发，那么汽车工人工资也不变，这样就会造成A国贸易上的巨大优势，形成对B国的巨额顺差，这种优势并不是说A国效率很高或是科技很强，而是汇率不平衡带来的。

A国通过这种顺差，赚来的B国货币进入A国央行，就成为A国的外汇储备，同时，A国必须向市场投放等量的人民币，这样就形成了被动的货币超发。而被动的货币超发同样会使得A国工资上涨，最终达成贸易平衡。

我们假设A国货币总量为10万亿人民币，并获得了1千亿美元的贸易顺差，当1千亿美元进入A国，市场会多出7000亿人民币。

那是不是说，A国的货币就增加了7%呢？

不是！

A国的货币增加，是一个浮动的范围，假设存款准备金率是20%，其浮动范围就是7%~35%。究其原因，在于外汇占款导致的货币增加，是基础货币（又称高能货币）。这个基础货币投放出去后，会通过货币乘数继续进行放大。这个放大，就是信贷的作用。限于篇幅关系，这一点在这里不展开说。

那么，结论是什么？

结论就是，只要A国的GDP高速增长，在维持汇率不变的情况下，无论A国的操盘手是否主动超发货币，A国的货币都会越来越膨胀，并且其膨胀速度，要超过GDP增速。

无论是操盘手主动发行，还是贸易不平衡带来的被动膨胀，都指向货币膨胀这个确定性的结果。

在投资领域，最重要的是什么？不是收益率，而是确定性。

一旦我寻找到了一个确定性，我就获得了一个巨大的套利空间。我才敢上杠杆压上巨大的仓位！

既然货币膨胀是确定的，那么货币相对于劳动，其贬值就是确定的。所以，我只要找到一个能和劳动，或者说通货膨胀绑定的锚，并借助此锚去做空货币，我就能收获惊人的利润。

在金融投资领域，所谓的做空某项资产，就是借入此资产并进行卖出的动作。那么我们要做空货币的过程，就是借进货币（新增负债）并卖出货币（卖出货币换取锚资产）的行为。

那么什么是最好的，且能绑定劳动或通货膨胀的锚资产呢？

那当然是房子！

只要货币贬值，房产的货币价格就会膨胀，于是可以抵押出更多的货币购买新的房产，新的房产价格膨胀就可以再次做增量市值抵押，于是可以靠着这个循环扩张出巨额财富。

这种空手套白狼的行为，日本泡沫经济之前由一个叫渡边的停车场小老板首创，并循环扩张出7000亿日元的巨额财富。

而在我们遭遇到中国GDP的高速增长和货币确定性膨胀时，只要照抄渡边的作业，就可以轻松获得财富自由。

最快的赚钱方式是什么，玩金融！

劳动赚钱是加法，资产和债务扩张是乘法。

赚钱一定没有借钱快！

人均GDP每增长1倍，按70%的负债率去做资产的自我造血和债务扩张，可以达成极限11倍的利润。这种赚钱速度，是要远远超过上班赚工资的速度的。这个套利方法，我在2021年财务自由系列篇系列已有详细叙述。在此不再展开。

而且，叠加人口红利的周期，房子在这个周期里甚至会相对劳动升值，也就是大家过去常说的，工资赶不上房价。

于是，房子相对劳动升值，劳动相对货币升值，通过抵押房子去做空货币，自然是赚钱赚到手软。

虽然如此，但你要清楚，这不过是周期的作用。在人口峰值消逝，并且劳动人口减少的未来，需求陷入萎缩，就必然会出现房价赶不上劳动（工资）的情况。

房价赶不上劳动，货币也赶不上劳动（货币的常态，就是相对劳动持续贬值），那么房价相对货币的孰升孰跌，就成了不确定的结果。

当失去了确定性，而又依据债务杠杆必须要和确定性成对出现的原则，接下来我们要做的，就是降杠杆和清负债。否则就变成了赌博。

而货币增速，在没有突发（战争，疫情等）状况下，其增速会被GDP增速限制。当物价通胀部分恒定，M2增速会和GDP增速同涨同跌。

M2增速 = GDP增速 + 物价通胀部分

既然货币增速在没有突发事件的情况下，和GDP增速强相关，那今年我们的GDP是什么情况呢？

2023年二季度，公布的GDP增速6.3%，由于去年上海封城，所以要看两年复合增长。两年复合增长是多少？

3.35%！

3.35%，是改革开放以来，没有疫情等事件打扰的历史最低值。

而2020上半年虽然有封城，但从2021一二季度看两年复合增长，均在5%以上。

当GDP下滑至3%，并不是说，房价从原来涨得比较快，变成现在涨得比较慢。因为，房子是资产，而资产价格，是已经包含了未来若干年的增长预期的。当GDP增长不及预期，体现在资产价格上，就是下跌。

也就是说，2020和2021的房价，是包含着未来若干年至少5%~6%的GDP增速预期在里面的。当GDP增速预期被打破，尽管M2和GDP依然有增长，但迎来的房价走势，就是下跌了。

这就是为什么，1991年之后，日本的M2一路上扬，而房价却一路下跌的真实原因。

那么，有没有一种可能，是GDP增速很低，但M2增速又很高的呢？

有！

战争或疫情等极端情况。

以日本为例，1991~2020一直没有遭遇战争疫情这种情况，所以M2增速被GDP增速限制，就一直比较低，而当2020遭遇疫情要救经济，就不得不进行发债推高M2增速。并由此造成日元的汇率下跌和东京房价上涨。

在这种极端情况下，持有货币，反而会变成被收割的对象。

但是，在经济低增速下，我们还是可以找到一个确定性。

就是GDP低增速的情况下，要么M2低增速而汇率稳定，要么M2高增速而汇率下跌。也就是说，虽然日本放水导致东京房价上涨，但因为汇率下跌，从美元计价的角度看，东京房价并未上涨。

M2高增速和汇率稳定同时满足的情况下，只有GDP高增速时可以做到。

这就引出了我们接下来的根本性决策。

三） 我们的决策

好了，接下来要说我们的决策了。

首先这次救市能否救得起来？

由于我们的33~38岁年龄段的人正处于近50年的最大比重，所以只要预期能扭转，救市应该能救起来。价格也会止跌反涨。

那么，对于多套房持有者，应该在这轮救市中继续买入，持有不变，还是卖出呢？

如果你预期未来中国的GDP会维持低增速，并且你有打算配置海外资产，我建议是卖出。因为在GDP低增速下，汇率和M2，只能是二选一的问题。无论操盘手选哪个，都可以通过海外资产对冲。

但如果你不打算配置海外资产，我建议可以卖出部分资产平掉你的负债，剩下的继续持有。在确保自己债务安全的同时，可以抵御突发事件货币放水的风险。